Квартира под офис: за и против

В стремлении заработать, население страны не редко идёт по пути пассивного зарабатывания денег. Сдача в аренду квартир посуточно для проживания, сдача квартир в долгосрочную аренду под магазин или офис, субаренда (снял за 100 долларов – пересдал за 150 вечнозелёных). Но есть нюансы.

Допустим, что продажа квартир в Запорожье или земельных участков в Донецке, принесла вам деньги, которые необходимо вложить правильно и грамотно. Население не слишком доверяет банкам, и предпочитает вкладывать в недвижимость, банковские металлы или домашние, трёхлитровые, банки. Вы приобрели по приемлемой цене несколько квартир. Как и что с ними делать – вопрос. Деньги вложены, свободных денег для капитального ремонта и переоборудования нет, а дивидендов хочется уже сегодня.

И вы принимаете решение сдавать квартиры в аренду в качестве офиса. Законодательство запрещает жилую недвижимость Одессы, Полтавы и любого другого населённого пункта использовать для производственных и промышленных нужд. На ваш немой вопрос «разве офис бухгалтера – производство или промышленность?» ответим – да, именно производственной деятельностью занимается и бухгалтер, и кадровое агентство по трудоустройству, и курсы по подготовке программистов.

Существующие инструкции Минздрава и Минсоцполитики считают любое помещение, в котором ведётся даже периодическая трудовая деятельность, производственным. Речь идёт не только о выпуске товаров, а о любой управленческой деятельности в пределах помещения. В соответствии с поправками, изменениями и дополнениями к Жилищному кодексу, парикмахерские, магазины, кафе и пр., разместившиеся в квартирах, будут признаны в ближайшее время вне закона.

В соответствии с законом, вы должны платить налоги с доходов от аренды так же, как от продажи недвижимости в Харькове или Тернополе. А перед этим перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Процесс перевода из одного фонда в другой – длительный и стоит денег. А времени и денег нет. Что делают наши люди? Они принимают к сведению законы и постановления, но делают всё по-своему.

Если вы не перевели квартиру в нежилой фонд, но арендаторов поселили, у вас могут появиться ряд проблем. Первая – соседи. Именно они первыми на вас  «стукнут». Первым к вам прибудет представитель ЖЭКа, и если не «договоритесь» - получите первое предупреждение в устной форме, а потом и в письменной. Договариваться или нет – дело ваше. Просто такие разговоры-договоры могут принять систематический характер, соответственно, постоянные расходы. Если не договорились с ЖЭКом – следующим гостем будет участковый. Схема та же. Если на вас управу не найдут прежние «ходоки» - разбираться с жалобами соседей на «постоянный шум после 23.00» и прочие безобразия прибудет представитель горисполкома/райисполкома. Прибудет не один – с пожарником и представителем СЭС. Составят акт, и представитель СЭС (если не «договориться») уже может запретить  использовать квартиру под офис - полномочий хватит. Вместе с актом о нецелевом использовании квартиры, вам оформят первый, но судя по всему, не последний штраф. Следующие, кто придут к вам с претензиями и штрафами – РЭС, водоканал и Теплокоммунэнерго. Так как помещения, используемые в коммерческих целях, должны обслуживаться по коммерческим тарифам (смотри выше – соседи успели рассказать о том, что офис здесь уже не первый месяц и т.д.).

Что делать? Договариваться заранее с соседями, предупреждать о «чуть-чуть» неспокойных арендаторах. Потом – постараться найти действительно тихих, спокойных и вменяемых арендаторов, которые сами будут решать проблемы с «ходоками».